投資用不動産の鑑定評価はどうやって決まるのか

証券化や不動産投資への鑑定は公示価格等を使わずにＤＣＦ(ディスカウントキャッシュフロー)だけで算定できます。収益を割引レートで割り引きます。

「不動産投資における鑑定評価の現状と今後」の座談会で保険会社の投資担当者が厳しい追及です。

「ディスカウントレートがリスクフリーレート・プラス・不動産リスクプレミアムだとすると、鑑定士は何をもってリスクプレミアムを設定するのでしょうか。」割引レートを一体どうやって決めてるの？依頼者の都合で決めてるんじゃないの？売主からの鑑定依頼と買主からの鑑定依頼で違う数字を使うんじゃないの？。すると別の出席者からは「日本のように賃貸借のマーケットが非常に短期でコロコロ変る状況では、…鉛筆をなめる要素はキャプレートやディスカウントレート以外でもたくさんあるわけで、その辺の限界をよく理解して付き合うべきだ」という現実論が示されます。(不動産鑑定2003.4月号)