マイカル証券化事案での混乱の理由と今後

NBL2002.8.1.号に三國仁司氏が「マイカルの不動産証券化をめぐる法律家の混乱に対する私的見解」を寄稿しています。

マイカルの店舗がかつてリースバック方式により証券化されました。マイカルが所有者だった店舗は、証券化手法により実質的に投資家に売却されました。マイカルは所有者から賃借人の立場に代わり、その投資家に家賃を支払いつづけることになります。

証券化に際しての売却が真正に行われていけば、マイカルが破綻したとしても、マイカルは単に賃借人ですからその家賃を支払いつづけることになります。破綻後のその家賃については、たとえ値引き交渉はあったとしても、債権カットの対象にはなりません。しかしながら、それが家賃でなくて借入金の返済とされたならばその借入金そのものが更生(担保)債権として債権カットの対象です。

「真正には売却して売却代金を得たのではない。売却には似ているが実際は投資家からお金を借りただけ。家賃の支払いはその返済金だ。」との見解があって混乱しているのです。そして法律家による意見書での議論の応酬がなされている段階のようです。

不動産証券化事案にはこのようなリースバック事案がかなり多くあります。リースバック事案そのものが「？…危ない事案」とされれば、実務は滞ってしまい、不動産証券化による資金調達や資産リストラは止まってしまいます。

論者は実務家です。「原契約を示してほしい」「法的拘束力のある結末を示してほしい」といいます。原契約書開示により「契約書がこのような条文になっていたからダメ」と判断でき、その上で結末が示されれば安心して取引が進められます。そうでなくては「恐くて」実務を進められないことでしょう。