新しい不動産投資信託。上場J-REITは5銘柄に。

オリックス不動産投資法人が東証に上場しました。上場J-REITは5銘柄になっています。リアルエステートマネジメントジャーナル2002.8月号でみずほ証券の石澤卓志氏がこのJ-REITを説明します。

投資法人の言い分や目論見書をそのまま鵜呑みにするのではなく「この説明は必ずしも正しくない」等とかなり辛口の部分もあります。

J-REITはなかなか個人投資家に浸透していません。それはその中身が理解できないことも一因に思えます。この記事のような詳細な解説が一般化すれば、J-REITの裾野も広がっていくのではないでしょうか。

オリックス不動産投資法人は管理コスト10％削減を方針にします。J-REITではその収益力が1口の価格に反映されます。管理コストが下がれば、その分収益が増加し、それが価格に反映されます。管理の良い悪いが価格に直接反映されますから、管理会社の価格競争サービス競争は激化するでしょう。

さてこの投資法人で目に付くのは、破綻企業所有案件とファンドを巡りめぐってたどり着いた案件の多いことです。旧長銀系の日本ランディックの物件、旧山一証券系の物件が数多く含まれています。またダヴィンチアドバイザーズがファンドで運用して売り抜けた物件も目に付きます。

90年代後半に都心部でのバルク買いでの不動産投資は相当の利益を得たことも分ります。日本ランディックのオフィスビル13棟は1999年に370-380億円で外資等に買われた物件です。それを2001年秋に480-490億円でオリックス等に売却されました(日刊不動産経済通信2001.10.29号)。今回の投資法人にはこのうち8棟が組み入れられています。かつては「買い側」ばかりだった不動産投資ファンドが「買い側」でなく「売り側」に回っていることも分ります。やはりすでに相応の利益を得て不動産の組替えを行っているのでしょう。